LA INVERSIÓN INMOBILIARIA A TRAVÉS DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN

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Cualquiera que pretenda invertir en el sector inmobiliario puede hacerlo comprando directamente un inmueble o comprando deuda sobre activos inmobiliarios o, de manera alternativa, a través de fondos de inversión mobiliaria que inviertan en activos inmobiliarios. Mientras la primera opción permite el disfrute del activo al inversor/propietario, el resto de modalidades permiten simplemente disfrutar de la rentabilidad del activo, pero tienen una ventaja interesante, la liquidez, sobre todo si estamos pensando en activos cotizados en mercados regulados de liquidez diaria. Este es el caso del fondo GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias.

GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias es un fondo de Renta Variable Internacional, que invierte en Empresas Inmobiliarias o REITs (conocidas como SOCIMIs en España) cotizados en bolsa. Se trata de un fondo de los denominados “full invested”, pues debe estar invertido en como mínimo en un 85% de su patrimonio. Invierte a nivel global, sin límites geográficos, aunque la exposición a los países emergentes será, como máximo, de un tercio. El fondo está diseñado para un Euroinversor, pues la mayor parte de la inversión se efectúa en euros. La inversión será diversificada en cuanto al ciclo inmobiliario y activos inmobiliarios, intentando evitar los mercados sobrevalorados, demasiado maduros o los que sufren caídas de larga duración.

Entre los activos a invertir encontramos inmobiliarias o REITs especializados en activos residenciales, oficinas, centros comerciales, locales comerciales, residencias estudiantiles y de tercera edad, etc., todo ello sin límites preestablecidos. Aunque el sesgo del fondo es hacia empresas de carácter patrimonialista, no se descarta la inversión en empresas promotoras dependiendo la conveniencia que marque el ciclo inmobiliario.

La rentabilidad del sector inmobiliario vs el resto de activos

Esta forma de invertir, a través de acciones globales inmobiliarias admitidas a cotización, permite disfrutar de la rentabilidad del activo a largo plazo, una rentabilidad siempre comparable a la de la renta variable global. En los últimos 15 años, y a pesar de haber atravesado una da las peores crisis inmobiliarias de la historia en el sector, este tipo de inversión ha proporcionado una rentabilidad superior a cualquier otro activo, concretamente del 10,7% anual.

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En nuestro caso, cuando decidimos lanzar el fondo (octubre de 2011), lo pensamos con la idea de disuadir a potenciales inversores en inmuebles, que después del primer impulso de caída de precios pensaban en invertir directamente en vivienda. Les ofrecimos una inversión alternativa al activo des de una perspectiva global y profesional. Una inversión en el fondo el 01/01/2012 habría dado una rentabilidad del 72,8%, al tiempo que los inmuebles en España, des de esa fecha, han seguido cayendo un 21,8% (des de los máximos de abril de 2007 llevan a cumulada una caída del 44,9%). Por lo tanto, sin tener en cuenta aspectos fiscales, este inversor que invirtió en el fondo su patrimonio, en lugar de comprar un inmueble en España, hoy podría comprar 2,21 inmuebles.

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 Consejos y características a considerar en la inversión es este tipo de activos

1. Una primera característica a tener en cuenta en este tipo de inversión es que en periodos cortos de tiempo, la correlación del activo con el resto de la renta variable es alta. No obstante, en el largo plazo, el activo está altamente correlacionado con el subyacente, es decir, la evolución del precio de los inmuebles. Así pues, aunque en el corto plazo debamos asumir la volatilidad intrínseca de la renta variable, en el largo plazo la rentabilidad vendrá marcada por la rentabilidad total de los inmuebles. Actualmente, des de la crisis de 2008-09, la correlación del índice sectorial con los índices generalistas es especialmente alta.

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 2. Otra característica importante es que la inversión en sector inmobiliario aporta un extra de rentabilidad sin incrementar el riesgo. Por ello, es aconsejable tener un parte del patrimonio invertido en esta clase de activos. Lo ideal sería entre un 15% y un 20% del patrimonio.

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 3. Para analizar adecuadamente la rentabilidad de la inversión en REITs o inmobiliarias cotizadas frente a cualquier otro tipo de inversión se debe utilizar la perspectiva de retorno total de la inversión (Total Return o TR), ya que la rentabilidad por dividendo en esta clase de activos es más alta que el de la renta variable en general. Simplemente el crecimiento de los dividendos ya compensa con deferencia la inflación.

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 4. Se recurre, con facilidad, a la idea de que subidas de tipos de interés perjudican diferencialmente a la inversión en este tipo de activo. No obstante, se puede demostrar, de una manera empírica, que no es cierto. Para ello, hemos analizado la reacción de los índices de renta variable sobre activos inmobiliarios y los índices generalistas de renta variable en los tres últimos periodos de subidas de tipos de interés en EE.UU. Las conclusiones son:

-En los tres periodos analizados la reacción es distinta en cada uno de ellos.

-La reacción del sector respecto a los índices generales no es diferencialmente negativa.

-Más allá de la incertidumbre del primer periodo de subida de tipos, si estas subidas van acompañadas de una mejora de la economía e inflación de demanda, el incremento de rentas neutraliza el impacto de mayores tasas de descuento

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Sobre el estilo de gestión

La gestión del fondo se basa en una cuidada selección de los activos que compondrán la cartera, con el objetivo de optimizar la rentabilidad y controlar el riesgo. La concentración de la cartera es clave para conseguir dicho objetivo. Una gestión de convicción. Actualmente, el fondo tiene en cartera 38 compañías, donde las 10 primeras posiciones acumulan un 76% del patrimonio invertido. El fondo mantiene un nivel de caja del 11,2%, niveles que fluctúan dependiendo de las oportunidades de inversión que se identifican.

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Reconocimiento

Para terminar, y a pesar de la corta vida del fondo, para posicionarlo dentro de su categoría recurrimos a Morningstar, el proveedor líder de análisis independiente sobre productos de inversión para inversores particulares, asesores financieros y clientes institucionales en todo el mundo. El rating que elabora se basa en la rentabilidad, el riesgo y las comisiones de cada fondo de inversión y  se calcula cada mes a partir de los datos mensuales de los últimos 3, 5 y 10 años. No interviene ningún factor subjetivo o cualitativo. Además, se trata de un rating europeo, lo que implica que el universo con el que se compara un fondo está formado por todos los fondos que se distribuyen en Europa de cada categoría.

Pues bien, en la categoría de fondos Inmobiliarios Indirectos Globales estamos catalogados como un fondo 4 estrellas, habiendo llegado a tener 5 en julio de 2015. Esto significa que estamos entre 32,5% mejores fondos de la categoría, 124 en total, lo que significa un reconocimiento al trabajo realizado y al equipo de Gestión.

Josep Monsó

Gestor de Fondos de Inversión de GVC Gaesco

Tel. 93 505 72 41

Ignacio.dolcet@gvcgaesco.es

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